Moechte erstmals Haus kaufen bzw. bauen, was ist zu beachten

Hallo Zusammen,

wir wuerden gerne ein Halbfertiges Haus kaufen, renovieren und zu gegebener Zeit wieder verkaufen.
(Okanagan, BC)

Da wir noch nie ein Darlehen aufgenommen haben und fuer uns das absolut Neuland ist, stellen sich uns natuerlich 1000 Fragen.

Vielleicht koennt Ihr dazu einiges an Erfahrungswerten beitragen.

Habt Ihr ne Idee was man als Kosten pro sqrft. rechnen muss?
Was fuer ausserordentliche Kosten auf einen Zukommen, wie Notarkosten usw.?
Gibt es sowas wie ne Checkliste, die man durchgehen kann, damit man nichts vergisst, also keine Kosten uebersieht?
Hat jemand Erfahrungen wie sowas ablaeuft, wenn ein Grundstueck uebers Gericht verauessert wird?
Was kommt steuerlich auf einen zu?
Wem kann man vertrauen, wem besser nicht? Bloede Frage eigentlich. Trotzdem vielleicht koennt Ihr einfach mal Euren Senf dazu abgeben.

Gruss Schnuffi

MoinSchnuffi,
wir sind auch grade dabei ein Haus zu suchen und erfahren jeden Tag was neues. Eine Mortgage su bekommen um ein halb fertiges Haus fertig zu machen wirs tdu so einfach nicht kriegen. Viele Bauunternehmer kriegen Ihre halbfertig Huetten derzeit nicht an den Mann.

zusatzkosten sind Landtransfertax, Rechtsanwalt Salestax. Wenn Du neu baust kommt noch die GST drauf. Aber da kan ndir jeder Mortgagebroker mit details weiterhelfen wieviel das genau ausmacht.

Wenn interesse besteht schick ich dir gerne mal meine Telefonnummer und wir koennen ne Runde schnacken.

Gruss aus Kamloops
Dieter

Du brauchst fuer die Mortgage-Company ein Assessment ueber den Marktwert. Das ist ein echtes Problem fuer halbfertige Haeuser, weil es hier keinen Markt gibt.
Kauf was kleineres und/oder aelteres und renovier das dann. Neuere Fertighaeuser wirklich nur, wenn man zuegig mit Gewinn weiterverkauft.
Zusatzkosten:
-Landtransfertax (Province&evtl. Municipality)
-Solicitor (Survey, uebertragen des Hauses, Vertrag mit Mortgagecompany)
-Title insurance
-Homeinspection
-Property Assessment
-in Ontario noch das Energy Efficiency Audit
-Mortgageinsurance bei <20% downpayment
-GST ist bei neuen Haeusern im Angebotspreis schon inkl.
-Strom/Wasser/Gas ummelden kann Geld kosten, oder die wohlen eine Rate im voraus
Ich wuerde mal grob 2% vom Hauswert schaetzen, Mortgageinsurance kommt auf die Monats-Raten drauf, soweit ich weiss. Beide Makler kosten den Kaeufer direkt nichts, Beratungen sind auch gratis. Such dir einen spezialisierten Buyer-Agent, er oder sie uebernimmt auch die Verhandlungen, sucht Angebote und hilft Haeuser zu besichtigen. Gibt auch Makler, die ihren Job einigermassen gut erledigen. Wenn der Makler dein gesetztes Preislimit (sofern es realistisch ist) nicht beruecksichtigt, Finger weg und jmd anders suchen.

Mortgage:
Nicht zuviele Angebote einholen, das versaut sonst dein Creditscoring. Broker deines Vertrauens sucht dir theoretisch das beste Angebot raus, ich wuerd mich aber nicht total darauf verlassen.
Variabel ist derzeit wirklich nur Open zu empfehlen. Ohne vernuenftige Anzahlung kann es sein, dass man die Variabel-Option gar nicht nehmen kann. Ansonsten sind 3 bis 7 Jahre fest gaengig, um die 5% wird das kosten. Man nimmt meist accelerated bi-weekly (=Zahlung alle 14 Tage), das spart langfristig etwas Geld. Mortgage kann man auch immer mit Sonderzahlungen frueher abzahlen, 15-20% vom Total sind ueblich pro Jahr.

Zitat von Ghost

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Ihr braucht zur Abwicklung einen Notar. Der macht alle Papiere fertig, er wird die Schluessel kriegen und am closing-day an euch uebergeben. Der Notar kostete mich etwa 4000 dollar. Dann wird noch die land-transfer-tax faellig, abhaengig vom Kaufpreis und von der Gegend, wird auf minicipal Ebene festgesetzt. Dann bleibt noch die Hausversicherung, ein Mitarbeiter wird nach Einzug zu euch kommen und die Praemie festsetzen, oft schiecken sie eine Maengelliste.....

Grundstuecke oder Haeuser die zurueck an die Bank gegangen sind, nennen sich "power of sale". Oft werden sie versteigert, teilweise aber auch wider ganz normal gelistet. Hier kann man wirklich gute Schnaeppchen machen, Die Bank will meist nur die Kosten gedeckt haben, um Profit geht es nicht. Ist niemand anderes interessiert kann man ein Objekt durchaus sehr guenstig kriegen.

Die Knackpunkte beim Verhandeln mit dem Verkaeufer sind Preis und closing-date. Waehrend im Preis meist etwas, aber nicht wirklich viel geht, ist flexibilitaet mit dem Einzugstermin ein guter Pluspunkt. Der Verkaeufer kauft meist gleichzeitig ein anderes Haus und muss die beiden Termine so nah wie moeglich zusammentragen, seid ihr flexibel kann man ihn (so habe ich das geschafft) meist etwas im Preis druecken.

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Hallo Ghost,
ich kenne die Gruende nicht, warum dein Notar so teuer war, aber es geht auch fuer unter der Haelfte. Auch $1000 Anzahlung wird glaub ich heutzutage keiner mehr mitmachen, 5% vom Wert wuerd ich fuer realistischer halten, Certified Cheque.

Du hast Recht, die Hausversicherung hatte ich ganz vergessen in meiner Auflistung, das sind auch nochmal 500-1000$ pro Jahr! Wenn kein Hydrant in der Naehe ist oder die Firefighter zu weit weg sind, kann das nochmal deutlich teurer werden.

Es hat Gruende, warum Power of Sale nicht so gut losgeschlagen wird. V.a., wenn das Haus durch Geldmangel verlottert ist, meist hat da ja auch schon laengere Zeit keiner drin gewohnt. Da waer ich sehr vorsichtig, es wird einem nix geschenkt und der Markt schlaeft normalerweise nicht.

Das mit dem Einzugstermin ist haeufig das einzige, womit der Buyer Agent hantieren kann bei den Verhandlungen, wenn das Haus gut gepflegt wurde. Es hilft aber!

Hallo

was fuer ein bereits gebautes Haus auch noch wichtig ist, ueberpruefen, ob alles so wie ihr es euch angeschaut habt auch genehmingt wurde.
Das z.b. die schicke Doppelgarage auch genehmigt war, die Masse des Hauses stimmen, gerade bei aelteren Haeusern hat man z.b. schon mal ein 4 bedroom ist aber nur als 2 bedroom genehmigt worden.Bei solchen illegalen Anbauten bleibt ihr,im Falle eines Falles, auf den Kosten sitzen.

Wenn ein Septic System besteht, lasst euch die Reinigungs und Wartungsrechnungen und die Wasserqualitaetspruefung zeigen,bzw. die Firma benennen, die dieses durchgefuehrt hat, ein defektes Septic System kann sehr teuer werden!

Achtet darauf, dass nichts im Haus geleast ist.
Wenn ja, muess der Verkaufer diess Dinge aufloesen, da diese sonst automatisch auf euch als Kaeufer ubergehen.

Erkundigt euch ueber die Bylaws, diese koennen einem in einigen Regionen den Spass am Wohnen verderben.

Nehmt auf jede Fall einen kanadischen Anwalt, kanadischen Vermesser und registered home inspector.
Die Kosten muesst ihr zwar selbst tragen,auch nach der Einigung, ist aber gerade im Bezug auf die Groesse,Masse, Bebaubarkeit und Besitzrechte des Verkauefers des Grudstuecks mehr als Empfehlenswert und so erlebt ihr keine boese Ueberrschungen in Bezug auf Grundschulden, kleineres Grundstück als im Vertrag beschrieben, Wegerechte, verkaufte Holz- und Jagdrechte, dem Grundstück entnommene Parzellen, mining rights.

Fuer die Versicherungspraemie ist neben der Lage,Hydrant ect. auch noch der Building Code ausschlaggebend.
Entspricht z.b. die Elektrik nicht den Anforderungen, bzw. Sicherheit, steigt die Praemie sehr schmerzhaft.

Dem Makler wuerde ich am wenigsten vertrauen, dieser garantiert normalerweise nichts und ist somit auch nicht haftbar.
Beim Anwalt sieht das anders aus.

Egal wie toll das Haus und Grundstueck ist, lasst euch nicht Draengen, behaltet eure " deutsche " Genauigkeit bei, dann koennt ihr euer neues Heim ohne boese Ueberraschung geniessen.

Gruss

Welche Kosten entstehen (bzw. entfallen), falls man das Haus cash bezahlt?

Hallo

was auch noch ganz hilfreich ist, einfach mit den Nachbarn ein wenig small talk halten.
( Wirklich nur small talk, nicht einen ganzen " Fragenkatalog " abarbeiten )
Zwischen den Zeilen springen einem manchmal wirklich hilfreiche Dinge das Haus,Grundstueck,Verkauefer aber auch die Gegend betreffend entgegen.
" Else Kling's " gibt es auch hier in CA! ( Was nicht unbedingt negativ gemeint ist )

Gruss

Hallo

Bearbeitungsgebuhr ( application and processing fees )
Mortgage Versicherung => ohne Anzahlung ( mortgage insurance )
Mortgage Lebensversicherung ( mortgage life insurance )
Mortgage Einschreibung ( mortgage registration )
Gebuehren fuer die Schaetzung ( appraisal fee )
Pruefungskosten ( underwriting fee )
evtl. Abloesebetrag (Discharge fee )


Gruss

Thx

Zitat von dana

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Hallo

Bearbeitungsgebuhr ( application and processing fees )
Mortgage Versicherung => ohne Anzahlung ( mortgage insurance )
Mortgage Lebensversicherung ( mortgage life insurance )
Mortgage Einschreibung ( mortgage registration )
Gebuehren fuer die Schaetzung ( appraisal fee )
Pruefungskosten ( underwriting fee )
evtl. Abloesebetrag (Discharge fee )
Gruss

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Entfallen die nicht, wenn man cash (ich meine damit, mit eigenem Geld, also kein Kredit) bezahlt?

Hallo

Yep und die Broker fees, habe ich vergessen.

Gruss

Zitat von dana

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Hallo

Yep und die Broker fees, habe ich vergessen.

Gruss

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Broker Fees zahlt die Mortgage Company, nicht der Kaeufer. Sind aber nur ein paar hundert Dollar.

hallo

die frage: Anwalt und kein realtor ist immer wieder ein thema

aber - wenn du mit einem realtor zusammenarbeitest - dann ist der für fehler haftbar und darüberhinaus versichert, um diese fehler auch bezahlen zu können.

ein anwalt macht verträge - und wenn du als käufer etwas übersehen hast - dann kannst du nicht den anwalt dafür haftbar machen

dazu gibt es je nach provinz entsprechende vorschriften

BC:

Why Use a REALTOR®?

Your dealings with a REALTOR® are insured


quelle

http://www.bcrea.bc.ca/buyers/why_use.htm

es ist genau diese art und weise - nur einen annwalt zu nehmen, weil ein deutscher vor jahren fast eine million in NS verloren hat - er wurde gemeinsam vom verkäufer und anwalt abgezockt.

er war nicht allein !!! und hatte keinne chance etwas von seinem geld wiederzusehen

Hallo

auch wenn die Gebuehr nicht direkt abgefuehrt wird, sie ist nicht zu entrichten wenn man keine Mortgage benoetigt.
Und der User wollte Wissen welche Gebuehren beim Hauskauf entfallen, wenn er keine Baufinanzierung in Anspruch nimmt.
Also bitte nicht Steinigen!

Gruss

hallo

folgende weiterführende infos gibt es auch auf der site

More information about the REALTOR® commitment, plus buying or selling your home, including step-by-step guides, checklists, expectations and questions for your REALTOR® and information about REALTORS®' extensive training and Code of Ethics, visit http://www.howrealtorshelp.ca.


Q. Where can I find a copy of the Working With a REALTOR® brochure?

A. The brochure can be found here.


quelle
http://www.bcrea.bc.ca/faq.htm